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valorizacao-dos-imoveisSegundo o Índice FipeZap Ampliado o preço médio do metro quadrado dos imóveis brasileiros subiu 13,7% em 2013. Este indicador acompanha a variação do preço do metro dos imóveis anunciados para venda no site ZAP em 16 cidades brasileiras.

Eu recomendo muito cuidado ao considerar os números deste índice, caso queira investir no mercado imobiliário. Será mesmo que o preço do metro quadrado da sua região está 13,7% maior que o praticado no ano passado? Esses 13,7% são uma média de 16 cidades e nem todas as cidades possuem número suficiente de imóveis anunciados no ZAP para gerar um índice que represente a realidade local.

Segundo o FipeZap, o menor aumento foi registrado em Brasília, onde o preço médio do metro quadrado anunciado subiu 4,2% no ano. Todas as outras cidades incluídas no índice tiveram alta acima da inflação em 2013, com taxas variando entre 9,5%, em São Bernardo do Campo, e 37,3%, em Curitiba.

O resultado em Curitiba parece surpreendente. Aqui é onde mora o perigo. A pesquisa da Fipe é baseada no preço dos imóveis de Curitiba que foram anunciados no endereço http://www.zap.com.br/imoveis/parana+curitiba/imovel/venda/

Qualquer pessoa ou empresa, que pague uma determinada quantia, pode anunciar qualquer imóvel, cobrando qualquer preço no ZAP. E este anúncio pode interferir no índice.

No momento em que escrevia este artigo só existiam 20 imóveis anunciados em Curitiba. Durante o ano de 2013, em alguns momentos, este número foi ainda menor. Isto ocorre porque o curitibano não usa o ZAP para divulgar seus imóveis. São poucas as cidades onde o índice possui boa representatividade, como é o caso de São Paulo com seus 136 mil imóveis anunciados para venda.

Em algumas cidades a quantidade de imóveis anunciados é tão pequena que não pode ser utilizada como base para representar a realidade local. Este é o caso de Curitiba que possui milhares de imóveis à venda neste momento e somente 20 anunciados no ZAP. Em 2013 grandes construtoras de Curitiba tiveram que baixar os preços em até 35% para conseguiram reduzir estoques como mostra esta matéria aqui.

Até que ponto este resultado de 37,3% de Curitiba está elevando a média nacional de 13,7% de aumento medido pelo índice?
Até que ponto a alta dos preços em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, que recebem investimentos públicos e privados graças aos eventos esportivos, estão influenciando o índice nacional e impactando o preço dos imóveis em todo Brasil, já que muita gente usa o índice no momento de reajustar preços.

Recomendo que você leia um artigo que trata deste problema no endereço leia o artigo “FipeZap é confiável ou não?”

Fica fácil concluir que você não pode tomar decisões de investimento, compra e venda de imóveis utilizando apenas os números do FipeZap, principalmente nas cidades onde o ZAP possui poucos imóveis anunciados.

Região Variação mensal dezembro/13 Variação mensal novembro/13 Variação em 2013 Variação em 2012
Curitiba 0,90% 2,10% 37,30% N/D
Florianópolis 1,90% 2,30% 17,90% N/D
Vitória 1,60% 2,10% 16,90% N/D
Rio de Janeiro 1,30% 1,20% 15,20% 15,00%
Fortaleza 0,80% 1,90% 14,10% 11,10%
Porto Alegre 0,90% 0,70% 14,00% N/D
São Paulo 1,10% 1,30% 13,90% 15,80%
Índice FipeZap Ampliado (16 cidades) 1,00% 1,30% 13,70% N/D
Recife 1,00% 0,90% 13,40% 17,80%
Índice FipeZap Composto (7 cidades) 0,90% 1,20% 12,70% 13,70%
Vila Velha 0,60% 0,90% 12,20% N/D
Santo André 0,70% 0,90% 11,60% 11,70%
São Caetano do Sul 0,90% 1,00% 11,50% 14,40%
Salvador 0,60% 0,10% 10,70% 10,00%
Niterói 1,40% 1,40% 10,10% 17,10%
Belo Horizonte 0,40% 2,20% 9,70% 9,40%
São Bernardo do Campo 0,60% 0,70% 9,50% 14,20%
IPCA 0,72%* 0,54% 5,70%* 5,84%
IGP-M 0,60% 0,29% 5,53% 7,82%
Brasília 0,10% 0,80% 4,20% 4,00%

(*) Projeção do Banco Central
Fontes: Índice FipeZap, IBGE e Banco Central

Curiosamente os maiores aumentos de preço ocorreram nas cidades onde existem menos imóveis anunciados no site ZAP. Se existem poucos imóveis anunciados o índice é menos representativo, ou seja, ele não representa bem a realidade do mercado local.

No momento em que escrevo este artigo só existiam 388 imóveis anunciados no ZAP de Florianópolis, sendo esta cidade a que teve a segunda maior valorização, perdendo apenas para Curitiba que possui apenas 20 imóveis anunciados.

Vitória é a cidade com a terceira maior valorização. O problema é que em todo estado do Espirito Santo só existem 31 imóveis anunciados neste momento.

No Brasil o preço dos imóveis anunciados nunca caem porque as incorporadoras, por estratégia de marketing, costumam manter os preços elevados para dar a ideia de valorização constante do empreendimento.

Na prática, o preço anunciado costuma ser bem inferior ao preço efetivo de venda. As promoções e descontos só aparecem quando o potencial comprador está dentro do escritório da incorporadora ou imobiliária negociando a compra.

A palavra “desconto” é vista por alguns investidores como um sinônimo da palavra “desvalorização”. Na prática, chamar a desvalorização do imóvel encalhado de desconto é a maneira mais elegante de lidar com os números. O problema é que isto não aparece em índices de imóveis anunciados como o FipeZap, gerando distorções na percepção de preços no investidor e no consumidor de imóveis.

Cada cidade do Brasil possui um mercado imobiliário diferente. Dentro destas cidades existem bairros com realidades totalmente diferentes. Antes de investir é importante conhecer o mercado local de perto, visitar imóveis, conversar com proprietários, conversar com corretores, acompanhar os anúncios na internet e nas ruas e ficar atento ao seu mercado. Cuidado com o uso de números que não representam a sua realidade.

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11 Responses to Será mesmo que imóveis valorizaram 13,7% em 2013 ?

  1. Rodrigo T. disse:

    Ótimo artigo, independente de quem concorde ou discorde (sempre tem os do contra), a sua explicação bate com algo que já notei na minha cidade (Caxias do Sul – RS), onde os imóveis aumentaram muito mais do que isto este ano. Minha própria casa já valorizou o dobro disso, conforme a cotação da imobiliárias locais. Ainda fico cético e esperando a bolha.

  2. Antonio Pagnoncelli disse:

    Muito bem colocado as informações sobre os valorização dos imóveis não acredito que em Curitiba tenha uma valorização de 37,30% no ano de 2013, como bem foi colocado, como que uns 30 imóveis pode gerar um índice contra no mínimo de 12 mil imóveis a venda, como que a Fipe pode delegar para um empresa de anúncios pagos, gerar um índice nacional, já questione a própria Fipe, mas deram uma resposta não convincente.

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Antônio. Na verdade a Fipe até pode criar todo tipo de índice com base em qualquer tipo de fonte de informação. O problema é a imprensa que divulga os números e não deixa claro para a população como eles foram produzidos. O mercado recebe estes números e começa a tomar decisões com base neles. Imagine uma pessoa desavisada que se surpreende com a valorização dos imóveis em determinada localidade e resolve investir e só depois percebe que a realidade é diferente dos números. Muito obrigado por deixar sua contribuição aqui.

  3. Philippe Eduardo disse:

    Olá Leandro! Obrigado por essa informação! Realmente, tenho que concordar com as suas conclusões! Como confiar em um uma variação de 37% em uma amostra de apenas 20 imóveis! Realmente, não faz muito sentido! Sou morador de Curitiba há 10 anos, entre 2007 e 2011 os imóveis valorizaram muito, mas neste momento, mostra sinais de menor variação e até redução! Ano passado visitei vários apartamentos, um deles precisou ter seu preço reduzido pelo construtor para conseguir vênde-lo! Enfim, na compra de um imóvel, precisamos de muita paciência e muita análise antes de tomar a melhor decisão! Abraço!

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Philippe, é verdade, precisamos de muita paciência e muita análise antes da decisão. Obrigado por compartilhar sua percepção do mercado local. Um abraço!

  4. Vinicius disse:

    Parabéns Leandro, simples, claro, coerente e muito objetivo seu ponto de vista.

  5. Mário Rubens disse:

    Caro Leandro, sua abordagem é pertinente e interessante de ser analisada, especialmente por clientes finais que tem pouco contato com o dia a dia da atividade imobiliária e até mesmo por corretores inexperientes que se pautam por informações sem contextualização no mercado local e acabam influenciando uma valorização fictícia e acarretando em um menor giro de venda e trazendo frustração dos players! Acredito que a grande maioria dos índices podem induzir a erros de julgamento, por isto o seu conselho para que os investidores analisem bem antes de comprar, também vale para os proprietários de imóveis, pois estes deveriam buscar informações de imóveis efetivamente vendidos e não os anunciados! Percebo que até mesmo profissionais de algum tempo de mercado acabam se iludindo com imóveis cujo preço de venda está acima do que o mercado está disposto a pagar! É fácil notar este fato quando analisamos a velocidade média nas vendas de imóveis de terceiros (usados) x lançamentos, guardada a diferença de foco, mas que explicita a disposição dos clientes em comprar um imóvel quando sua percepção de vantagem extrapola o preço e as questões como “antecipação”, “exclusividade”, “novidade”, “escassez”, etc. acabam influenciando enormemente no processo decisório! Mais uma vez, parabéns pela reflexão e pela abordagem.

  6. Fernando disse:

    Leandro qual a melhor forma de descobrir o valor real de um imóvel ? Já que hoje em dia esta difícil de acreditarmos em qualquer um desses índices e até mesmo em corretores que acabam por valorizar de mais imóveis que as vezes eles mesmos possuem segundos interesses. Gostaria de saber como posso conseguir saber o preço de um imóvel ou da sua valorização em determinada região?
    Obrigado, e parabéns pelo seu trabalho pessoas com a sua iniciativa deveriam surgir mais nesse país para mudarmos de vez os hábitos aqui instalados. Leio seus artigos todos os dias e sempre aprendo alguma coisa nova, espero que você continue com seu trabalho o influencie outras pessoas também a atuarem assim como você.

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Fernando. É difícil saber o preço real de um imóvel. O preço real é aquele que os compradores estão dispostos a pagar sem objeções. O que você pode fazer é pesquisar o preço dos imóveis semelhantes ao seu ou ao que você pretende comprar na mesma região. Com base nesta pesquisa você pode descobrir o preço médio do metro quadrado. Só que este será o preço dos imóveis anunciados. Quem anuncia a venda de um imóvel pode cobrar o preço que quiser, por mais absurdo que seja. Por isto índices como o FipeZap baseados em preços anunciados não significam muita coisa. Veja o artigo que publiquei sobre o Fipezap.

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