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Quando queremos comprar um imóvel para investir é importante saber a hora certa de comprar. E a melhor hora de comprar imóveis é exatamente no momento contrário ao que a maioria da população acredita.

A hora certa de investir é quando o investimento imobiliário é visto como um péssimo negócio no curto prazo. O melhor momento é quando a maioria acredita que vai perder dinheiro se comprar imóvel agora. Quando ninguém estiver disposto a comprar e todos estiverem dispostos a vender (para não perder ainda mais dinheiro), chegará o momento ideal para investir.

Certa vez um amigo me disse assim:  “Isto parece loucura! Como vou comprar imóveis quando todos estão perdendo dinheiro com imóveis? Meus amigos e meus familiares vão me chamar de louco se investir quando o mercado estiver ruim!” Sim, eles vão fazer isto porque não compreendem que o investidor de verdade compra na baixa e vende na alta. É pelo fato da maioria comprar na alta e vender na baixa que as bolhas imobiliárias se formam. Entenda como funciona isso:

No gráfico abaixo podemos ver a variação de preços dos imóveis nos EUA entre 1968 e 2012. Interessante dizer que este índice que é chamado de “Case–Shiller Home Price Indices” foi criado pelo economista Robert Shiller, ganhador do prêmio Nobel de economia e que recentemente declarou existir uma bolha imobiliária no Brasil.

Infelizmente, no Brasil, não temos números como estes mostrando o comportamento dos preços nas últimas décadas. Mesmo assim, este gráfico mostra claramente que os preços no mercado imobiliário crescem e decrescem em ciclos de 10 ou 15 anos. Em um gráfico de 44 anos como este, fica fácil perceber os movimentos. Quando observamos períodos menores fica mais difícil ver a formação e o estouro de bolhas. Cada ciclo de alta e de queda pode levar vários anos.

Observe no gráfico: quatro grandes oportunidades para comprar imóveis baratos e quatro grandes oportunidades de vender imóveis valorizados nos últimos 44 anos. Este mesmo comportamento acontece em todos os mercados imobiliários do mundo e você precisa estudar e acumular recursos para estar pronto para investir no momento certo.

Oportunidade: Mercado imobiliário em queda

O melhor momento para comprar imóveis é quando eles estão se desvalorizando ou após uma grande desvalorização. Depois de uma grande queda os preços tendem a “andar de lado” por muitos anos.

Quanto mais os preços dos imóveis caem menos pessoas se interessam por eles e mais você (investidor) se interessa por eles. Com medo de continuar perdendo dinheiro muitos proprietários entram no mercado desesperados querendo se desfazer de seus imóveis rapidamente. Neste caso o tempo está contra os vendedores e a favor dos compradores.

Com poucos compradores dispostos a perder dinheiro e muitos vendedores querendo vender para não perder mais ainda, os preços despencam por vários anos (e não de uma vez só). Nesta situação o verdadeiro investidor imobiliário entra no mercado comprando ótimos imóveis pagando muito pouco. Ele sabe que no longo prazo as tendências se inverterão porque é isto que aconteceu nas últimas décadas e é isto que vai continuar acontecendo nas próximas décadas. O bom investidor tem o tempo a seu favor, basta ter paciência.

Quando a tendência se inverte e os preços começam a subir e as pessoas ficam novamente desesperadas. Quem precisa de imóvel para morar entra no mercado comprando por qualquer preço já que esperar mais significa pagar mais caro amanhã. Quem possui imóvel evita vender por ter medo de vender hoje e perder a valorização futura.

Aqueles investidores que compraram imóveis baratos começam a vender e divulgar os enormes lucros que tiveram. Muitas histórias de amigos, parentes e conhecidos que ganharam fortunas comprando um imóvel quando estavam baratos e vendendo quando estavam caros começam a se espalhar.

As pessoas acreditam que os imóveis vão continuar valorizando por muito tempo (ou de forma infinita) e a procura por imóveis cresce cada vez mais até os preços atingirem patamares extremamente elevados gerando desinteresse por parte de novos compradores e investidores. Preços elevados, juros altos, crises econômicas, baixo crescimento da economia. Tudo isto contribui para o desinteresse pelos imóveis, queda na demanda e aumento da oferta fazendo os preços desabarem. Com isto o ciclo se inicia.

E como está o Mercado Imobiliário Brasileiro?

No Brasil, tudo indica que estamos no topo de anos de valorização. Nossa economia não apresenta sinais positivos e o mercado perde força. Nossa economia não cresce como antes, a inflação está perto do limite da meta, nossa moeda está perdendo valor frente ao dólar, as taxas de juros estão subindo e tudo isto afeta o poder de compra das pessoas e os investimentos imobiliários.

Você vive um momento único da história. Em 2014 teremos uma inversão e você precisa estar preparado para aproveitar as oportunidades que vão surgir. Veja como:

  1. Aprendendo como investir em imóveis. Existem dezenas de possibilidades e muitas você não conhece. Recomendo: Livro Como Investir em Imóveis.
  2. Aprendendo como comprar imóveis com segurança e sem correr riscos de perder dinheiro. Recomendo: Livro Negro dos Imóveis.
  3. Aprendendo não financiamento de imóveis não é uma boa opção. Você precisa de educação financeira antes de investir. Recomendo: Livro Negro do Financiamento de Imóveis.
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