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Os preços dos imóveis estão parando de subir em termos reais e agora só acompanham a inflação em algumas capitais do Brasil. É o caso da cidade de Fortaleza que foi retratada em uma reportagem feita com o Sindicato da Indústria da Construção Civil do estado.

Como sempre digo, não existe um único mercado imobiliário no Brasil. Cada cidade, as vezes cada bairro, possui uma realidade totalmente diferente. É importante que você monitore o comportamento dos preços na sua região e converse pessoalmente com os proprietários caso queira comprar ou vender imóveis. Somente desta forma você poderá tirar suas próprias conclusões sobre investimento e compra de imóvel para morar.

Segundo o presidente do sindicado do estado, André Montenegro: “Os preços subirão na média da inflação. É uma alta sob controle”, ratifica.

Na verdade desde 2013, e em algumas capitais desde 2012, os preços dos imóveis pararam de subir no momento do fechamento do negócio. Apesar dos preços anunciados continuarem subindo, como registram precariamente através do índice FipeZap (que já critiquei neste outro artigo), na prática, existe uma diferença enorme entre preço anunciado e preço realmente praticado.

Todas as construtoras que possuem imóveis em estoque estão praticando grandes descontos neste momento, principalmente para os que possuem dinheiro para comprar à vista (dinheiro imediato sem precisar esperar a demora na liberação de financiamentos). As construtoras, através das suas incorporadoras e imobiliárias, não podem anunciar imóveis com o preço real já que isto acabaria gerando um enorme desconforto naqueles clientes que já compraram o imóvel no mesmo empreendimento pagando mais caro com a promessa de valorização infinita.

O desconto, muitas vezes é usado para mascarar uma desvalorização dos imóveis, principalmente quando alguns compradores possuem dívidas reajustadas mensalmente pelo INCC (que supera a inflação). Estes descontos só são apresentados para os novos compradores dentro de uma sala fechada durante a negociação de compra.

E bons descontos só são oferecidos para o comprador que entra na negociação disposto a lutar por este desconto. No meu livro chamado Livro Negro dos Imóveis onde falo da compra de imóveis na planta existe um capítulo especial sobre este desgastante e importante processo de negociação de preços.

Na reportagem, o presidente do sindicato fala que o mercado deve se acalmar (sinal que está nervoso), com equilíbrio entre oferta e demanda e destaca que não há bolha. Eu pessoalmente acredito, que em algumas regiões a oferta deve ultrapassar a demanda se os juros continuarem elevados, a inflação elevada e a taxa de crescimento do pais muito baixa.

Na verdade a ideia de bolha está ligada a um estouro onde os preços despencam rapidamente. Este estouro catastrófico não deve ocorrer, mas um processo de desaquecimento e murchamento do mercado e dos seus preços já acontece e deve durar vários anos. Quem ainda não comprou imóveis, é um bom momento para aproveitar a alta nos juros para poupar e investir o próprio dinheiro e mais na frente comprar um imóvel dependendo o mínimo possível de financiamentos bancários. É o que defendo no Livro Negro do Financiamento de Imóveis.

Se no momento de euforia do mercado, os preços de imóveis ruins e mal localizados estavam próximos dos preços de bons imóveis, agora as diferenças de preço voltará a ser clara e perceptível.

Os preços de bons imóveis devem ser manter estabilizados e talvez consigam até seguir a inflação, mas isto não será regra para todas as regiões do país. Já os preços dos imóveis ruins devem retornar para os patamares de onde vieram. Vai ser cada vez mais difícil encontrar alguém pouco inteligente disposto a pagar muito caro por algo realmente ruim já que a oferta de bons imóveis disponíveis deve aumentar muito nos próximos anos.

Ainda existem muitos imóveis novos que serão entregues nas mãos de investidores em 2014, 2015 e 2016 e em breve estes imóveis estarão disputando atenção de compradores cada vez mais exigentes e cientes de que os preços estão elevados em algumas regiões. São os consumidores que ainda não se endividaram com a casa própria, que ainda possuem emprego, e com renda elevada para assumir o financiamento de imóveis ainda caros. Já os investidores iniciantes e imediatistas que querem lucro rápido e fácil (especuladores), estes já estão saindo do mercado desde 2011. Aquele entusiasmo do passado já passou e muitos estão aguardando um momento melhor para voltar a investir.

O fato é que não existe só o mercado de imóveis residenciais. O mercado imobiliário é amplo e existem oportunidades diferentes que podem ser exploradas em cada cidade dependendo das características de crescimento local, do potencial de crescimento econômico de cada região, dos investimentos públicos e privados que são realizados em cada localidade. Na mesma cidade, sempre existem bairros com grande potencial de investimento e regiões de baixo potencial.

Deixe no campo abaixo seus comentários e percepções sobre o seu mercado local para os próximos 5 anos. O que você espera do mercado, o que você está observando no seu mercado?

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13 Responses to Preço dos imóveis não sobe mais

  1. walmir disse:

    A queda precos sera inevitavel,pois nao tem mais liquidez em uma revenda por exemplo, alem de alugar tambem nao compensa, levando em conta os estragos posteriores causados pelo inquilino.

    O melhor mesmo e deixar o dinheiro rendendo juros e correcao, E OU adquirir imoveis populares baratos ate 80.000, reformar e vender tbm barato 130.000. Pois pagar 300.000 em 19m2 e perder muito,muito,muito dinheiro.Ja ha leiloes da caixa que o imovel 2 anos uso de 300.000 foi leiloado por 130.000.portanto a queda sera vertiginosa e corretores ja estao abandonando a profissao.

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Walmir. O Correio Braziliense realmente publicou uma reportagem mostrando casos de corretores que estão abandonando a carreira e a justificativa é o desaquecimento das vendas em Brasília. Veja a matéria completa. É claro que existem pessoas que se aventuram na carreira de corretor para aproveitar oportunidades, são engenheiros, advogados, contadores que mudam de profissão para aproveitar o mercado aquecido. Obrigado por publicar sua opinião. Um abraço!

  2. claiton disse:

    Eu comungo de ideias baseadas em análise muito técnica e em muitos anos de experiência no ramo imobiliário.

    – Se você pensar de forma “macro”, as dificuldades aumentaram, os imóveis perderam a rapidez de venda, e estão aos poucos voltando a ser o que sempre foram, imobilizado com baixa liquidez.

    – Tudo é cíclico, ou seja, existia uma demanda reprimida de crédito e imóveis, uma população emergindo com ganhos reais de salários, e tudo passou a conspirar para o aumento absurdo dos imóveis no Brasil, há quem entenda que não houve aumento absurdo, mas recuperação dos preços em função das décadas perdidas de 80, 90 e 2000 onde não havia crédito, e se houvesse existia uma inflação galopante que inviabilizava qualquer financiamento honesto.

    – Warren Buffet em seus ensinamentos sobre negócios sempre disse: Quando as pessoas estiverem “enlouquecidas” entrando em algo, é por que é hora de sair, quando ninguém mais quiser é hora de se pensar em entrar.

    – Portanto, entendo que se o nível de emprego se mantiver estabilizado, a massa salarial também, houver continuidade (ainda que modesta) de ascensão das classes sociais, não enxergo a curto prazo qualquer possibilidade de “bolha imobiliária”.

    – Acho que o correto é “murchamento”, mas posso assegurar que as vezes o imóvel (principalmente) terra nua, é um excelente investimento imobilizado, desde que não necessitemos vender a curto e médio prazo.

    – Esquecemos dele e quando nos damos conta “puff” passaram-se 10, 15 anos e o telefone toca de um interessado lhe pagar 10, 20 , 50 vezes o que vc desembolsou. Não há bolsa, nem investimento que lhe dê esta rentabilidade.

    Claiton Borcath

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Claiton, muito obrigado por sua contribuição. Terrenos são bons investimentos, principalmente se o seu foco é o longo prazo, quem sabe uma aposentadoria. De bons terrenos podem surgir ótimas oportunidades no futuro. Um abraço!

  3. Alex disse:

    Para quem é investidor e gosta de imóveis, não seria o momento de comprar Fundos Imobiliários ? Após uma de queda de cerca de 12% ano passado, em alguns casos os dividendos estão chegando na casa de 0,8 a 1% ao mês. Não seria esse o momento ideal de adquirir “imóveis” com alugeus garantido e isenção de IR dos dividendos?

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Alex. Existem muitos fundos imobiliários no Brasil, uns bons, outros ruins, é bem parecido com a situação de quem pretende comprar ações na bolsa. Você precisa saber o que está fazendo, precisa estudar cada fundo ou alguns fundos para investir o seu dinheiro de forma consciente. O que vejo muito é gente comprando fundo imobiliário como quem aplica dinheiro na caderna de poupança. Se o gerente diz que no ano passado rendeu 30% ela acredita (ou se ilude) que nos próximos 12 meses também renderá bem. E as coisas não funcionam desta forma. Fundo imobiliário não é investimento para quem não quer gastar tempo aprendendo para reduzir o risco. O momento de comprar imóveis, fundos imobiliários, ações, é sempre na baixa e quando todo mundo está vendendo barato. Um abraço!

    • Ricardo Heurich disse:

      Acho que sim. A desvalorização ocorrida , na minha opinião, é consequência da desvalorização do real , o que levou os investidores internacionais a saírem dos fundos. Quero dizer que parece não ser um problema de desempenho para quem pensa em reais. Como o valor das cotas está em baixa é hora de entrar.

  4. Ricardo Heurich disse:

    A afirmação de que os imóveis vão valorizar com a inflação é otimista. Quase todas as aplicações financeiras ( poupança, principalmente) apenas conseguem isto. Evidentemente os imóveis tendem em geral a se acomodar em sua valorização, que em muitos casos não tinha (tem…) justificativa plausível.

    Em geral, no mundo inteiro, a valorização imobiliária segue o desempenho geral da economia. O Brasil está bem, mas não exuberante. A valorização deverá estar estável com as exceções normais: locais com infraestrutura com forte mudança, locais com localização privilegiada tradicional, etc.

  5. Rafael H Jantsch disse:

    Leandro, Gostei muito do Post.
    Na verdade eu concordo com muita coisa que tu diz.
    O ponto principal que tu fez e que mais gostei foi que, existe “mini mercados” em cada região do brasil. Pode haver algumas “mini bolhas” em algumas outras regiões, contudo não haverá estouro de grandes impactos e com tamanha proporção como ocorreu em outros países! Assim, o investidor que quiser investir em imóveis deve encontrar em sua cidade locais onde há potencial de crescimento, ou ainda formas de comprar abaixo do valor de mercado.
    Continue assim,
    Abraço

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Rafael. Na verdade existem regiões desvalorizadas hoje que podem estar recebendo investimentos em breve e que sofrerão valorização, não importando se o mercado está aquecido ou não, se os imóveis estão se valorizando sem motivo ou não. Existem fatos locais e específicos que podem fazer uma região inteira se valorizar ou se desvalorizar.

  6. Luiz Augusto H Melki disse:

    Olá Leandro. Opino com muito prazer,pois comprar imóvel hoje, pelo preço que estão, exige muita cautela. Pelo que tenho observado, os proprietários estão demasiadamente entusiasmados pelos eventos esportivos e estão aumentando os preços sem nenhum critério apoiado em fatos reais. Aqui no Rio de Janeiro, onde resido, venho há dois meses acompanhado o preço de alguns imóveis na Barra da Tijuca (base de 10000,00 o metro quadrado), sem que nenhum deles tenha sido vendido, ainda. Paralelamente, começo a observar que alguns estão baixando o preço em 5 a 10%, mas ainda sem sucesso de venda, pois permanecem anunciados, em concordância com seu ponto de vista no qual há pouco ou nenhum espaço para o aumento do preço dos imóveis a curto prazo. As imobiliárias colaboram também para esses preços altíssimos, majorando em 10% ou mais na expectativa de terem propostas que negociem uns 5% de desconto fazendo crer ao comprador que o mesmo está fazendo um grande negócio. Creio que atualmente alguns fatores concorrem para que o preço dos imóveis não subam mais ou o façam pelos índices de inflação; 1) não há tanto dinheiro na mão das pessoas, 2)muita oferta no mercado, 3) relação muito desfavorável entre o preço do imóvel e o obtido com o aluguel, contrapondo-se à relativa boa remuneração das aplicações, 4) aumento recente das taxas de juros do financiamento imobiliário, com maiores exigências pelos bancos e outros fatores inerentes a cada região. É opinião pessoal, mas creio que os imóveis deverão baixar em torno de aproximadamente 20% dos preços pedidos (preços reais) para aquecer a comercialização.
    Espero receber novas comunicações suas,
    Abraço

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