0 Flares Twitter 0 Facebook 0 0 Flares ×

Comprar imóveis para alugar é uma estratégia muito utilizada no mundo todo como forma de acumular patrimônio, gerar renda passiva e se preparar para a aposentadoria.

Nem sempre os imóveis residenciais em condomínios para a classe média ou classe alta são as melhores opções de investimento quando seu foco é a locação residencial. É claro que existem cidades onde a demanda por estes imóveis é grande. Existem regiões onde grandes empresas contratam funcionários qualificados de outros estados e até de outros países. Estas pessoas precisam de imóveis de padrão mais elevado para locação. As próprias empresas costumam locar imóveis para receber funcionários de outras unidades.

Você também deve prestar atenção nas oportunidades que existem nos bairros de periferia. Muitos investidores, por preconceito, preferem investir em bairros nobres e ignoram as oportunidades que os outros bairros oferecem. Em regiões centrais, de algumas cidades, é possível comprar apartamentos antigos, mais baratos, que podem ser revitalizados para locação.

Em algumas regiões os engarrafamentos constantes e os custos com transporte elevam o interesse das pessoas pelo aluguel de imóveis perto do trabalho. Muitas vezes o custo com o transporte e com a perda de tempo é tão grande que as pessoas preferem morar de aluguel perto do trabalho do que morar longe em uma casa própria. Muitas construtoras estão construindo pequenos apartamentos perto de grandes áreas comerciais. A maioria das pessoas que compram estes pequenos imóveis são investidores pensando na locação.

E a principal característica de um bom imóvel para locação sempre é a localização. Outro ponto importante é o preço do condomínio. Quem mora de aluguel avalia o imóvel somando o preço do aluguel + preço do condomínio + custo com transportes. Imóveis com condomínios muito caros atraem menos interessados e você fica forçado a baixar o preço do aluguel e isto reduz seu retorno sobre o investimento.

Mais rentável ainda que comprar um imóvel para alugar pode ser construir um imóvel para alugar. Quanto menos recursos próprios você precisar investir, maior será seu retorno sobre o investimento. Reduzir o custo da aquisição é importante. Você também pode financiar parte dos custos da obra e pagar a dívida no longo prazo com as receitas obtidas com o aluguel. É importante fazer um bom planejamento financeiro e um bom projeto com a ajuda de um engenheiro ou arquiteto. A ideia seria construir bons imóveis com o menor custo possível.

Na foto abaixo temos o exemplo de um imóvel multifamiliar que são boas opções para locação. Existem os investidores que constroem estes imóveis com várias unidades para locação ou que compram unidades independentes para locação. 

É importante que, antes de investir, você trace o perfil do seu público alvo. Quem são as pessoas que precisam locar imóveis na região onde você pretende investir? Algumas imobiliárias especializadas em administrar imóveis alugados podem oferecer algum tipo de assessoria para investidores que pretendem comprar imóveis para locar. Como possuem experiência na região podem indicar bons imóveis onde existe maior demanda.

Antes de investir é fundamental fazer uma pesquisa na região. Existe uma demanda maior por imóveis residenciais ou comerciais? Existem grandes empreendimentos em construção para satisfazer esta demanda? Os investidores que já estão atuando na região conseguem alugar seus imóveis cobrando quanto? Em quanto tempo? Quanto vale estes imóveis locados se fossem vendidos hoje? Qual a rentabilidade que os atuais investidores estão obtendo?

Os ganhos ou perdas com o investimento imobiliário também dependem da possibilidade de valorização ou desvalorização do imóvel.

Isto vai depender da região onde você pretende investir. Ela é uma região em expansão? Essa expansão degrada ou valoriza a área? A região está recebendo investimentos públicos e privados? Que tipo de investimentos?

Veja o exemplo de regiões do Rio de Janeiro que receberam investimentos públicos como a implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). Bairros que estavam desvalorizados devido a elevada sensação de insegurança se valorizaram quando o poder público resolveu agir. O problema é que nada garante que o investimento público em segurança na região será perpetuo.

Você deve observar que nem todo investimento público valoriza os imóveis próximos. Pode ocorrer o efeito contrário. Veja o viaduto que aparece na imagem criada por computação gráfica logo abaixo.

Este viaduto está sendo construído em uma área nobre de uma grande capital do Brasil. A região é repleta de condomínios de padrão elevado com vista para um parque de proteção ambiental. Quem comprou apartamentos neste condomínio da foto acreditou estar investindo em um imóvel com vista permanente para uma área verde.

Um imóvel com vista para um viaduto barulhento é difícil de alugar. Já o imóvel com vista para um parque é algo desejado por todos. Este tipo de risco é inevitável. Conhecendo os projetos de governo e da prefeitura local é possível prever situações como estas e até vender o imóvel alguns anos antes da obra começar. Como demora muitos anos entre o projeto e a realização dos projetos basta ficar atento para obter ganhos com a valorização ou evitar perdas.

O importante do exemplo é mostrar que investir em imóveis para aluguel exige muito cuidado, muito estudo e muito preparo. E mesmo quando estamos preparados existem riscos. Quanto mais tempo e recursos você puder investir em conhecimento, menores serão seus riscos neste tipo de investimento. Conheça o livro Como Investir em Imóveis e o Livro Negro dos Imóveis.

0 Flares Twitter 0 Facebook 0 0 Flares ×
Share →

One Response to Investir em imóveis residenciais para alugar e seus riscos

  1. Gabriel Guimaraes disse:

    Os corretores de imóveis são, pelo código civil e pelo código de defesa do consumidor, obrigados subjetiva e objetivamente a informar compradores sobre projetos governentais na região. Isso pode proteger o investidor de perdas potenciais na receita de aluguel mas não o esquivará de perdas no potencial ganho de capital do bem.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

0 Flares Twitter 0 Facebook 0 0 Flares ×