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Não é de hoje que se fala sobre a formação de uma bolha nos preços dos imóveis brasileiros. Podemos dizer que ocorreu a formação de uma bolha se você considerar que bolhas ocorrem quando os preços de um ativo sobem rapidamente e sem uma justificativa racional.

A questão é que esta valorização irracional e sem justificativa, não ocorreu em todos os bairros e cidades do Brasil de forma uniforme. Existem regiões do país onde a valorização dos imóveis foi justificada por investimentos públicos e privados na região.

Exemplo de valorização real

Vamos imaginar uma área pouco habitada (com vários sítios, chácaras e terrenos) e sem muita infraestrutura. Uma construtora resolve comprar um grande terreno para loteamento com características de condomínio fechado de alto padrão.

Este investimento fez a prefeitura e as concessionárias de serviços públicos investirem em pavimentação, água, esgoto, iluminação, linhas de telefone, internet etc. Este investimento atraiu outras construtoras. Empresários do comércio e do setor de serviços percebem o movimento e começaram a investir em novas lojas, supermercados, escolas, etc. Todos os terrenos e imóveis desta região começam a se valorizar cada vez mais graças aos investimentos feitos. Neste exemplo a valorização da região foi real e refletiu as melhorias produzidas pelos investimentos públicos e privados.

Muitas cidades brasileiras e muitos bairros de grandes capitais não receberam investimentos nos últimos anos. E mesmo sem nenhuma melhoria na região os preços subiram. Você provavelmente conhece algum bairro na sua cidade onde os preços subiram tanto que você se surpreende ao imaginar que alguém teria coragem de pagar aquele preço para morar em uma região como aquela.

Valorização de imóveis sem fundamento

São estas regiões onde a valorização não tem qualquer fundamento, que sofrem sérios riscos de um estouro da bolha imobiliária local. O Brasil está repleto de bolhas especulativas locais.

Os preços no mercado imobiliário de muitas regiões já estão estagnados ou andando de lado. Muitos proprietários reclamam da demora na venda de seus imóveis pelos preços elevados que sonham receber.

Se a situação economia do país se agravar (inflação elevada, taxa de juros crescente, mudanças no cenário econômico mundial desfavoráveis, valorização do dólar e risco de desemprego) os proprietários destes bons imóveis terão que baixar suas margens para encontrar compradores.

E quando isto acontecer de forma generalizada, quem possui imóveis em regiões que se valorizaram sem justificativa terão um problema. A oferta de bons imóveis por preços acessíveis vai crescer e isto vai refletir, de forma drástica, nos preços dos imóveis menos interessantes.

Quando a demanda por imóveis era maior que a oferta, qualquer imóvel em qualquer lugar custava muito caro. As pessoas compravam qualquer coisa pagando qualquer preço. Agora a situação está mudando. A oferta de bons imóveis está crescendo, muitos empreendimentos vendidos na planta em 2009, 2010 e 2011 estão sendo entregues (com até 3 anos de atraso) e a oferta de imóveis vazios em vários bairros da cidade é crescente. Isto significa uma enorme concorrência de bons imóveis pelo dinheiro escasso dos possíveis compradores.

Para o investidor imobiliário que deseja entrar no mercado, não existe situação melhor. É quando todos querem vender seus imóveis e poucos estão dispostos a comprar que você encontrará as melhores oportunidades. Quando a oferta de imóveis é grande, você tem o que todos querem que é o dinheiro. Você tem o poder na negociação, você tem uma enorme quantidade de opções para escolher, você passa a ditar as regras.

Já quando o mercado está aquecido, sua postura diante do mercado é exatamente o contrário. Quando todos querem comprar imóveis pagando o preço que for, você terá nas suas mãos ótimos imóveis para vender que foram adquiridos em um momento de crise.

Como digo no meu Livro Como Investir em Imóveis o  setor imobiliário é composto por ciclos de alta e de baixa. O dia das compras está chegando e você deve começar a se preparar para investir.

O professor Robert Shiller, Prêmio Nobel de Econômia voltou a dar uma entrevista onde destacou o problema da bolha imobiliária no Brasil em 2014. Veja um trecho da entrevista do Economista Robert Shiller ao PBS que é uma TV pública dos EUA (fonte).

Paul Solman: Eu sei que você não gosta de fazer previsões e acho que eles são tolas em algum sentido, mas eu não estou fazendo meu trabalho se não pedir ao Shiller do índice Case-Shiller: O que nos diz sobre o mercado imobiliário neste momento?

Bob Shiller: É um fenômeno muito interessante para mim que existem bolhas em tantos países diferentes ao redor do mundo. Como no Brasil. Eu estava lá há alguns meses atrás e eles estão passando por uma enorme boom imobiliário e que parece ser….bem, eles não têm quaisquer dados. Eles não estavam prestando atenção. Eles não tinham índices de preços imobiliários até poucos anos atrás. Agora, todo mundo está falando sobre isso e eles estão entusiasmados.

Paul Solman: Apesar de no mundo… na Irlanda, na Espanha, nos Estados Unidos, houve essas explosões espetaculares de suas bolhas imobiliárias.

Bob Shiller: Correto. Você poderia achar que os brasileiros aprenderiam com os americanos que tinham esta enorme bolha e que depois explodiu. Mas isso não parece ser o que eles aprenderam. Eles adotaram o mesmo tipo de mentalidade que tivemos aqui nos EUA há oito anos atrás. É estranho. Quando eu estava no Brasil falando com as pessoas, senti-me como se estivesse de volta aos Estados Unidos de 2005.

Paul Solman: Bem, você tentou avisá-los da mesma maneira como você nos avisou no passado?

Bob Shiller: Sim, embora o boom imobiliário Brasileiro seja interpretado pela maioria dos brasileiros como um sinal positivo de emergência econômica. Sinal de que o Brasil está se juntando aos países avançados do mundo. Claro, se você quer comprar um apartamento em São Paulo, você tem que aceitar pagar preços de Nova Iorque. Que é onde a situação está indo, certo? E se eu digo: Não, então me parece ruim dizer isso. E eu poderia fazer isso pois estou deixando o Brasil em uma hora. Daqui a algumas horas estou fora daqui.

Paul Solman: Mas você é um laureado com o Nobel que ganhou o prêmio baseado, em grande medida, no seu ceticismo sobre mercados irracionais, certo? Digo, então imaginaríamos que os brasileiros iriam dizer: Oh meu Deus! Robert Shiller está chamando isso de bolha imobiliária.

Bob Shiller: Alguns deles fizeram. Mas tenho certeza que isso permanece como uma opinião minoritária. É só para as forças patrióticas, que não se sente bem com esta visão alternativa. E, a propósito, temos economistas profissionais que podem defender qualquer ponto de vista baseado em estatísticas, e eles fazem isso mesmo.

É difícil ignorar totalmente a opinião de Shiller que é um dos 100 mais influentes economistas do mundo. Em 2013 Shiller, juntamente com Eugene Fama e Lars Peter Hansen receberam o Prêmio Nobel de Economia, por sua “análise empírica dos preços dos ativos”.

Se você acredita que Shiller não entende do mercado brasileiro, veja a opinião do economista brasileiro Samy Dana que é Ph.D em Business e professor da FGV sobre a bolha imobiliária.

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