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Recebi muitos e-mails de leitores dos meus livros sobre imóveis me pedindo para comentar a matéria publicada na Edição 1060 da Revista Exame que possui o título “A Bolha Começou a Estourar: Mas não onde você pensa”.

Primeiro o título da matéria destacada na capa da revista foi brilhante. Chamou a atenção das pessoas e no subtítulo provocou a curiosidade do leitor. Ficou difícil não comprar. Não tenho dúvidas que muitas revistas foram vendidas. 😉

A matéria destaca o aumento de salas comerciais, galpões e lojas em shopping que foram entregues e que estão vazias. Alguns investidores estão baixando o preço dos aluguéis para ocupar os imóveis, outros estão baixando os preços para se verem livres dos imóveis (gerando oportunidades de compra).

A matéria fala do levantamento da consultoria imobiliária Cushman & Wake-field. Segundo eles a quantidade de escritórios vagos subiu de 13% para 18% no último ano — é o percentual mais alto desde 2005.

Devemos observar que entre 2005 e 2014, uma quantidade absurda de novos imóveis comerciais forma construídos em todas as regiões do Brasil e muitos deles foram entregues recentemente. Muitos ainda serão entregues entre 2014 e 2016 e o mercado estará inundado de imóveis comerciais novos esperando empreendedores. Com a grande oferta as construtoras vão engavetar novos projetos e o mercado, aos poucos, vai preencher estes imóveis com novos empreendimentos. E isto pode levar vários anos dependendo da demanda de cada região e da oferta.

O mercado de imóveis comerciais sempre se comportou de forma cíclica. Isto significa que durante alguns anos ele está em alta, e nos anos seguintes ele está em baixa. Na alta cresce a demanda e novos empreendimentos são lançados, na baixa a oferta de imóveis é maior que a demanda e novos empreendimentos param de surgir.

Estes ciclos são ótimos para quem pretende investir em imóveis comerciais porque durante os anos de baixa e de pessimismo você estará diante da temporada de compras. Como falo no meu livro Como Investir em Imóveis, comprar imóveis baratos é fundamental para garantir uma boa rentabilidade na locação. Comprar barato para depois vender caro é a regra básica do jogo. É no momento de pessimismo que encontramos bons imóveis à venda com potencial de ganhos no futuro. Já no momento de otimismo e de alta demanda você terá todos os motivos para vender seus imóveis comerciais e realizar seus lucros. No momento de otimismo você não deve comprar imóveis caros, deve vender os imóveis que possui.

A matéria possui críticas estranhas. Justifica as poucas lojas abertas em shoppings inaugurados recentemente dizendo que o brasileiro compra pouco em shoppings já que apenas 21% das vendas no Brasil são feitas em shoppings contra 56% nos Estados Unidos e 65% no Canadá. Na verdade isso ocorre, não pelo fato do brasileiro não gostar de shopping, mas por existirem poucos shoppings no Brasil, sendo que estes estão concentrados em poucas capitais e dentro de poucos bairros.

O brasileiro gosta tanto de shopping que a primeira coisa que faz quando viaja para outra capital ou outro país é reservar um dia para conhecer um ou mais shoppings. E muitas vezes não é questão de gosto, mas de falta de opções. A insegurança nas grandes capitais e a falta de espaços de convivência é tão grande que as pessoas buscam os shoppings não só como opção de compras mas como única opção segura de lazer (infelizmente).

Agora é evidente que um shopping com 300 ou 400 novas lojas disponíveis para locação, dificilmente fechará o primeiro ano após a inauguração com todos os espaços funcionando com novos empreendimentos. Não existe sincronia perfeita entre a oferta de novas lojas e a capacidade dos empresários locais iniciarem novos negócios nesses espaços. Como o mercado é cíclico, vivemos hoje um momento de pessimismo com aumento na taxa de juros que prejudica os investimentos. Nos próximos 5, 10, 20 ou 30 anos teremos incontáveis ciclos de pessimismo e otimismo e o investidor deve aproveitar estes momentos para investir na baixa e lucrar na alta comprando, vendendo e locando salas comerciais, lojas em shopping, galpões e outras opções de investimento.

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18 Responses to Bolha no Mercado de Imóveis Comerciais

  1. Rodrigo T. disse:

    Excelente artigo, gostei do gráfico, hehe.

    Um comentário sobre os shoppings: em minha cidade, na serra gaúcha, em dias de muito calor ou muito frio, muita gente dos bairros vai ao shopping apenas para aproveitar o ar condicionado, e não é pouca gente. Por conta disso nos últimos três anos surgiu uma corrente forte de todos os shoppings ou hipermercados cobrarem estacionamento, coisa que antes não havia. Acredito então que há uma divergência grande entre “pessoas circulando” e “pessoas comprando”, e isto deve ter um impacto direto em negócios que se mantém nestas áreas, talvez até subvertendo as estatísticas.

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Rodrigo, o shopping costuma cobrar estacionamento por serem legalmente responsáveis pela segurança dos veículos. Em caso de furto ou até de acidentes o shopping pode ser responsabilizado e isto gera custos. Com isto eles optam por terceirizar o serviço. O objetivo de todo shopping é atrair pessoas para que fiquem circulando dentro dele. É por este motivo que muitos oferecem atrações gratuitas, eventos, espaços de convivência, praças de alimentação, etc. A climatização é um atrativo.

  2. Flávio disse:

    Boa tarde Leandro!
    Ótimo artigo. Na sua opinião as cotas dos fundos imobiliários tende baixar? Devemos esperar para investir nesse ativo?

    • Leandro Ávila disse:

      Como a própria matéria da Exame mostrou, quase 90% dos fundos imobiliários estão no vermelho. Eles dão até o exemplo do fundo Cidade Jardim Continental Tower, que investe numa torre comercial ao lado do shopping Cidade Jardim, em São Paulo, que desvalorizou quase 50% em 12 meses pelo fato de mais de um terço do prédio estar sem inquilinos. Fundo não se compra ouvindo somente a opinião do gerente do seu banco. Você precisa realmente estudar o fundo e tomar muito cuidado já que são lastreados em imóveis comerciais alugados.

  3. Marcos disse:

    Leandro, tenho uma dúvida sobre a bolha dos imóveis comerciais que talvez seja a de outros leitores dos seus livros e artigos. Tenho reparado que nestes próximos meses muitas salas comerciais serão entregues em todos os cantos da cidade porém, algumas estão muito bem localizadas, como por exemplo, vizinhas de estações de metrô. Considerando o investidor que não precisa vender o imóvel com urgência e opte pela locação, você acredita que a localização privilegiada pode minimizar os efeitos desta bolha? Neste caso a locação seria uma opção mais recomendada do que uma venda sem lucro ou até com algum prejuízo?

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Marcos. Localização privilegiada é muito importante. Bons imóveis continuam sendo bons imóveis, não importa o que acontecer. Quem se prejudica mais são aqueles que possuem imóveis realmente ruins e que estavam tentando praticar valores fora da realidade. O momento de euforia esta passando e as pessoas estão colocando o pé no chão.

  4. Erivelto disse:

    Ótima matéria. Podemos dizer que estamos na fase de negação ou de medo? Ouvi muitos amigos afirmarem estar com medo de comprar devido a tendência de queda nos preços estar próxima.

    • Leandro Ávila disse:

      É difícil identificar claramente em que momento estamos. Todo mundo concorda que a euforia já passou. Quem possui imóvel na mão hoje e está tentando vender pelos preços que eram praticados no momento da euforia, ou até mais caro, está passando por uma situação de ansiedade e até de negação. É claro que o Brasil é grande e existem muitas realidades. O que ocorre em uma determinada cidade ou até no bairro de uma única cidade não é o mesmo que ocorre em outras regiões. É necessário observar o mercado local.

  5. Ricardo Heurich disse:

    A superoferta de imóveis comerciais, como já aconteceu com os flats em São Paulo, é um fenômeno localizado e o artigo coloca e analisa bem. Se formos ler notícias do exterior veremos que na China existe um fenômeno semelhante em Pequin e nos EUA, em São Francisco. Nada de novo.

    A tal bolha brasileira tbém deve ser analisada geograficamente sob pena de perdermos o foco das oportunidades.

    • Leandro Ávila disse:

      No início dos anos 2000, muitos pequenos investidores tiveram prejuízo investindo em Flats em São Paulo. Muitos flats foram construídos, a oferta era maior que a demanda, muita gente comprou flat caro no momento errado. O excesso de imóveis fez os preços despencarem. Foi uma ótima oportunidade para os investidores profissionais. Aproveitaram a bolha dos flats paulistas para comprar flats baratos de pequenos investidores desesperados e assim construíram carteiras com ótimos flats.

  6. Yuri B disse:

    Caro Leandro, o que você tem a dizer sobre a questão dos imóveis residenciais? A matéria me pareceu tentar “acalmar” o público quanto uma possível recessão neste segmento, sugerindo que a crise é exclusivamente comercial. Você concorda?

    • Leandro Ávila disse:

      A venda dos imóveis comerciais depende da oferta de crédito. Enquanto os bancos estiverem dispostos a emprestar dinheiro e as pessoas dispostas a se endividar as vendas devem continuar. O problema é que em alguns casos os imóveis estão com preços tão elevados que poucas famílias possuem renda suficiente para conseguir um financiamento, mesmo aqueles para pagamento em 35 anos. Se nos próximos anos o baixo crescimento da economia, taxas de juros elevadas e inflação elevada provocarem desemprego ou queda no poder de compra das famílias teremos muitos imóveis nas mãos de investidores e pouca gente capaz de comprar. Isto pode gerar boas oportunidades para quem estiver preparado.

      • Ricardo Heurich disse:

        Caro Leandro,

        Imóveis residenciais certo?

        O crescimento brasileiro está dentro da possibilidade 2,1 % e é maior que o crescimento europeu, japones, etc. Crescimento maior só a China e a Índia com populaçōes enormes. O Brasil é a sétima economia do mundo em poder de compra e a sexta em termos nominais.

        A inflação está alta mas não descontrolada.

        A taxa da desemprego é a mais baixa de todos os paises grandes e uma das mais baixas do mundo.

        Enfim, o teu discurso derrotista é o que os bancos querem para aumentar a Selic e lucrar com seus fundos de investimento que rendem nada.

        A manchete econômica mundial é o o lucro enorme do fundo do Warren Buffet que disse: prestar atenção em previsões é uma perda de tempo…

        • Leandro Ávila disse:

          Olá Ricardo. Não é esta a visão que o mercado tem da situação econômica e do governo. E em economia as percepções, impressões, emoções, as expectativas são mais importantes que os fatos. São tão poderosas que elas interferem na realidade e produzem o futuro. Observar o que pensa e o que o mercado espera é tão importante quanto olhar números concretos. Um abraço.

          • Ricardo Heurich disse:

            Ola Leandro,

            O mercado , no caso, são os players interessados em criar os fatos. Como jornalista e observador acho que deverias te concentrar neles e não ajudar a produzir realidades. A bolha imobiliária no Brasil é um destes “fatos” criados para confundir o cidadão que quer informação e não indução! Entendo as tuas colocações mas, modestamente(…) prefiro a opinião do Warren…

          • Leandro Ávila disse:

            Olá Ricardo. Na verdade o mercado imobiliário é um dos maiores patrocinadores dos grandes jornais, revistas, canais de tv, rádio e sites de notícia. Construtoras, incorporadoras e imobiliárias gastam fortunas e são os maiores clientes destas mídias. Falar de um assunto contrário aos interesses dos patrocinadores é difícil e já faz tempo que a mídia evita tocar no assunto. Só que agora as coisas estão mundo, mesmo sendo contrário aos interesses dos patrocinados o fato é que falar de bolha imobiliária vende muito jornal e revista por ser um assunto de interesse da população. Existem os que querem comprar para morar que acreditam e torcem por uma queda nos preços. Existem investidores que aguardam o momento certo para voltar a comprar. Existem até corretores de imóveis que torcem por uma queda nos preços. Para o corretor a melhor situação é quando compradores e vendedores entram em um acordo e concretizam a compra e venda. Só assim eles recebem suas comissões. Um mercado desaquecido onde quem vende não quer baixar o preço e quem compra não quer pagar caro não é interessante para muitos players do mercado. O ideal seria o retorno ao equilíbrio.

  7. Anderson P. disse:

    Leandro comprei os seus livros e obrigado por gerar várias dúvidas na minha cabeça que considero saudável neste mercado no mínimo estranho que estamos vivenciando.
    O Motivo do meu contato é que estou adiando a alguns anos a compra do meu imóvel e estou pensando em comprá-lo este ano, para tentar evitar uma grande perda caso a bolha estourar( se é que ela exista…) estou procurando um apartamento em SP capital de até 2 dorm com ótima infra estrutura de transporte e comércio próximos na casa de até R$320.000 pois considero este tipo de imóvel um pouco mais blindado numa eventual crise estou equivocado?
    Um abraço!

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Anderson, bons imóveis sempre serão bons imóveis, com crise ou sem crise. Quando cresce a oferta de imoveis, as pessoas continuam preferindo os bons imóveis e as coisas ficam mais difíceis para quem possui imóveis ruins. A demanda por bons imóveis é sempre maior. Já quando a oferta de imóveis é pequena e a demanda é muito grande podemos observar muito imóvel ruim sendo vendido por valores absurdamente elevados simplesmente porque as pessoas não tinham muitas opções. Ou comprava o imóvel ruim ou ficava sem imóvel. A localização é uma das características importantes de um bom imóvel. E com o aumento da oferta de imóveis as pessoas terão mais opções para escolher, separando o que é bom do que é ruim para elas.

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