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O preço dos imóveis não param de subir mesmo com os rumores de bolha imobiliária, queda nas vendas, aumento da inflação, aumento da taxa de juros, aumento do dólar e crise internacional. É o que mostrou a última pesquisa divulgada pela FipeZap.

Entre janeiro e outubro de 2013 os preços subiram mais de 11,3% em média. A inflação no mesmo período foi de 4,7% (IPCA). Isto significa que quem investiu em imóveis em 2013 conseguiu ganhar mais que o dobro da inflação entre janeiro e outubro. Será mesmo?

Observe que 11,3% de aumento é uma média nacional. Quem comprou imóvel em Curitiba em janeiro de 2013 e vendeu em outubro conseguiu rentabilidade de 38,4% segundo a FipeZap. Isto significa ganhar R$ 38.400,00 para cada 100 mil investido em 12 meses. (clique aqui para ver a notícia)

Todos estes números deixam o setor imobiliário animado, principalmente aquele pequeno investidor e proprietários de imóveis que ainda sonham com uma venda milionária. O problema é que estes números não são confiáveis. Na reportagem o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR) afirma que a valorização de 38,4% divulgado na pesquisa FipeZap não reflete a realidade do mercado imobiliário da cidade de Curitiba. Eu pessoalmente suponho que não reflete a realidade do mercado imobiliário de nenhuma cidade.

Segundo o presidente, houve um crescimento constante, nos últimos 12 meses, em torno de 8,5% a 10% nos imóveis novos e nos lançamentos. Um imóvel é considerado novo até nove meses após o lançamento pela construtora. O presidente menciona que o fato do FipeZap ser medido a partir das informações colocadas na internet (retiradas de um único site de anúncios de imóveis chamado ZAP) pode acarretar em alguma distorção. Ele diz que “Muitas vezes [eles] não fazem diferenciação do que é novo e do que é usado. A pessoa física faz um anúncio na internet, e o apartamento vale R$ 300 mil, porém, ela acha que vale R$ 400 mil e coloca R$ 400 mil”, exemplificou.

Eu mesmo conheço algumas pessoas que estão anunciando a casa onde moram sem o real objetivo de vender o imóvel pelo preço de mercado. O objetivo é “dar a sorte grande” de encontrar alguém desinformado ou desorientado que aceite pagar um valor muito elevado sem saber o que está fazendo. Existem pessoas que compram imóveis olhando o valor da parcela do financiamento de 35 anos. Para ela não importa o preço do imóvel, o importante é o valor da parcela.

Uma destas pessoas possui uma casa duplex que vale no máximo R$ 400 mil. Ela está anunciando por R$ 600 mil. Se aparecer alguém interessado, ótimo! o proprietário do imóvel ganhará R$ 200 mil sem muito esforço. Com o dinheiro pode investir e com os juros pagar o aluguel de um bom imóvel. Também pode pegar o dinheiro e comprar 2 imóveis parecidos em um bairro mais afastado e com potencial de valorização. Se aparecer alguém disposto a pagar o preço de mercado é claro que ele não irá vender.

Eu não tenho nada contra anunciar imóveis com preços acima do valor de mercado. O mercado é livre, quem vende diz quando quer pelo imóvel e quem compra diz que imóvel quer pelo dinheiro que tem. Existem muitos investidores que realmente ganham muito dinheiro anunciando imóveis com preço muito acima da média. Pode demorar mas sempre aparece uma pessoa que por algum motivo acha aquele preço justo e compra.

O problema é utilizar o preço anunciado como referência e não o preço real de venda. É muito comum anunciar um preço elevado e durante a negociação, dependendo das condições do comprador, o preço ser drasticamente reduzido.

Nada impede que o site utilizado pela FIPE para realizar suas pesquisas esteja repleto de pessoas físicas anunciando imóveis com preço acima do preço de mercado. O objetivo é especular mesmo. Com o governo oferecendo crédito facilitado para a compra de imóveis até R$ 750 mil todo mundo acredita que possui um imóvel valendo próximo disso.

Existem pessoas que acreditam na possibilidade de grandes empresas do mercado imobiliário estarem anunciando imóveis com preços elevados no site com objetivo de modificar as pesquisas. Quando você possui uma empresa com ações na bolsa é importante que os números do mercado sejam positivos. E quando estes números positivos dependem de um simples anúncio em um site? Estamos diante de uma situação de risco? Não podemos afirmar se esta influência está acontecendo. Mas podemos constatar que nada impede que isto aconteça.

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