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Comprar imóvel na planta é mais arriscado que comprar um imóvel pronto para morar ou um imóvel usado. E justamente por correr riscos este tipo de imóvel só deve ser comprado quando a construtora oferece descontos reais para o comprador. No meu livro chamado Livro Negro dos Imóveis eu apresento vários desses riscos, e um dos mais temidos é a falência da construtora durante a obra.

Nos últimos anos é possível constatar um aumento preocupante no número de falências de pequenas e grandes construtoras que operam regionalmente. Muitas construtoras estão neste momento passando por problemas financeiros e estes problemas podem representar riscos de insolvência no futuro que acabam se transformando em pedidos de falência. As construtoras não falem de um dia para o outro. É possível identificar problemas financeiros com antecedência.

Em Minhas Gerais, de acordo com a Junta Comercial, ocorreu uma alta de 150% no fechamento de construtoras. Em 2008 foram 118 construtoras fechadas (incluindo falências) contra contra 295 no ano de 2013. Um exemplo foi os problemas financeiros enfrentados pela tradicional Construtora Líder (veja notícia) conhecida pelos seus imóveis de alto padrão. No Rio de Janeiro, foram 128 construtoras fecharam em 2008, e em 2013 esse número aumentou para 162 fechamentos — uma alta de 26,5%. Em Alagoas temos o caso da Construtora Falcão (20 anos de mercado) e seus 12 empreendimentos inacabados (veja o vídeo)

A possibilidade de ocorrer a falência de uma grande construtora é menor que as falências das construtoras menores. Mesmo assim as grandes também podem quebrar. Um grande exemplo que ainda está na mente dos investidores ocorreu com Encol, construtora que pediu concordata em 1997 e teve a falência decretada, deixando 710 prédios inacabados e 42 mil famílias sem seus imóveis.

No caso da falência, os clientes da construtora não possuem prioridade para receber o dinheiro que investiram. Primeiro os trabalhadores são pagos e em segundo lugar os impostos devidos são recolhidos pelo governo. Quando sobra alguma coisa os fornecedores da construtora e os clientes recebem aquilo que lhe são de direito.

Resta aos consumidores se unirem contra a construtora falida. Juntos podem processar a empresa por danos morais e materiais dividindo os custos do processo. Também podem formar uma comissão para contratar outra construtora que possa terminar a obra.

Algumas dicas para evitar problemas com a falência de construtoras ao comprar imóvel na planta:

  1. Averbe o registro de “promessa de compra e venda” à matrícula do imóvel que está em construção. Visite o cartório de registro de imóveis e solicite orientação de como fazer isto e seus custos;
  2. Confira no contrato se existe patrimônio de afetação (ele desvincula o imóvel do patrimônio da empresa). O chamado patrimônio de afetação está em vigor desde 2004, mas sua adesão ainda é opcional pelas empresas;
  3. Busque ajuda de um advogado para que ele possa “traduzir” o contrato e listar os riscos do negócio. Ele pode propor mudança de cláusulas contratuais e adição de algumas cláusulas para lhe oferecer proteção no negócio. Normalmente os contratos são feitos pelas construtoras e incorporadoras e por isto as cláusulas só oferecem garantias e segurança para elas próprias e não para o consumidor;
  4. No contrato devem constar penalidades para a construtora em caso de atraso na entrega da obra;
  5. Verifique o histórico da construtora no Procon e em sites de defesa do consumidor como o Reclame Aqui. Cuidado com as reclamações que se repetem, principalmente obras atrasadas e consumidores lesados que se manifestam na internet;
  6. Conferira a saúde financeira da construtora antes de fechar negócio. Você pode fazer buscas pela construtora no site dos tribunais de justiça estadual, federal, além de secretarias da fazenda estaduais, justiça do trabalho, INSS, receita federal, entre outras entidades na busca de processos em andamento que possam indicar dívidas com bancos, fornecedores e governos;
  7. Conferira o andamento de outras obras da construtora regularmente, converse com outros compradores do mesmo empreendimento e de outros empreendimentos da construtora e incorporadora.

O ideal seria o Governo obrigar todas as empresas do setor imobiliário a adotarem algum tipo de seguro para os empreendimentos realizados com o objetivo de garantir o investimento dos consumidores que optam pela compra de imóveis na planta. Diversos investimentos do mercado financeiro já oferecem este tipo de proteção através do Fundo Garantidor de Crédito contra a falência dos bancos. O mesmo mecanismo deveria existir contra a falência das construtoras. Estas e outras dicas você encontrará de forma mais detalhada e aprofundada no Livro Negro dos Imóveis

Se você conhece algum amigo ou parente que planeja comprar imóvel na planta nos próximos meses ou anos, compartilhe este artigo.

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8 Responses to Falência de construtora e Risco dos Imóveis na Planta

  1. Renato disse:

    Leandro, achei o nome e o chamariz do artigo meio apocalípticos, porém na matéria não há nada de muito preocupante.

    Creio eu que é normal ter aumento em falência de empresas, na mesma medida em que também deve ter havido um grande número de novas construtoras, você consegue este dado?

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Renato, realmente o título ficou um pouco apocalíptico. Seria normal a quebra de construtoras inexperientes já que muitas construtoras pequenas surgiram. O problema é que atualmente grandes construtoras estão se reestruturando por passarem por problemas financeiros. Quem conseguir passar por estas reestruturações, ótimo, quem não conseguir deixará um rastro de clientes no prejuízo. Existem vários casos de construtoras tradicionais e conhecidas em seus mercados locais que estão enfrentando problemas. Isto é ruim para a imagem do mercado que já tinha a confiança do consumidor, nunca se vendeu tantos imóveis na planta porque as pessoas confiaram neste tipo de investimento. Com os atrasos na entrega e os problemas que os consumidores enfrentaram nos últimos anos, vai ficar difícil convencer alguém que vale a pena correr o risco de comprar um imóvel na planta. Um abraço!

  2. Luiz Augusto H Melki disse:

    Leandro,
    e a criteriosa avaliação do terreno onde o imóvel está sendo construído, não é uma providência importante? Nunca vi o comprador fazer.
    Abs
    Luiz Augusto Melki

    • Leandro Ávila disse:

      Isto também precisa ser verificado, principalmente quando você compra um imóvel na planta de um pequeno construtor, muitas vezes uma pessoa física que resolve comprar um pequeno terreno e construir meia duzia de casas. Muitas vezes estas pessoas constroem sem se preocupar com a documentação e a legalidade da obra. Já para grandes construtoras as exigências para a incorporação, na maioria dos estados é muito grande. Para que seja possível a comercialização de um condomínio na planta ou em construção é indispensável que seja realizado o Registro de Incorporação Imobiliária. O incorporador precisa apresentar muitos documentos no Cartório de Registro de Imóveis. Já o comprador precisa verificar se isto foi realmente feito.

  3. Anderson disse:

    Oi Leandro! Obrigado pelas informações!!
    Há uns 2 anos comprei um imóvel na planta. A construtora é daqui mesmo da minha cidade e inclusive o empreendimento é próximo a minha casa. A obra vai bem e está bem acelerada. A construtora faz questão de manter seus clientes bem informados acerca do andamento da obra, enviando todo mês fotos da obra e o que está sendo feito no momento. Pago um ” seguro obra” todo mês. Há risco pra mim no sentido de falência da construtora? Comprei para investir. Não sei se vendo na entrega das chaves ou se alugo, pois a região está crescendo muito, com muitos comércios, supermercados e investimentos do governo estadual no setor de transporte. O que vc me diria? Forte abraço. Anderson

    • Leandro Ávila disse:

      Olá Anderson, se a construtora se preocupa com o cliente, é transparente com relação ao andamento da obra isto é um bom sinal. O que vemos por todo país são obras atrasadas. Eu recomendo que você continue observando o andamento da obra. Problemas sempre são perceptíveis. Os investimentos privados como supermercados, escolas, comércios é um ótimo sinal e acaba proporcionando uma valorização real da região, independente do comportamento do mercado. Um abraço!

  4. Emersson Assunção disse:

    Leandro, Sou gestor imobiliário atuante no mercado de Belo Horizonte desde 1999, trabalho com a maioria das construturas e posso afirmar que o algumas partes de sue artigo tem fundamento e outras tem que ser melhor contextuada. Os dados sobre falência e fechamento de construtoras em Minas estão mais ligados ao boom imobiliário ocorrido entre os anos de 2003 a 2010, onde varias construtoras foram abertas simplesmente para aproveitar esta fase e em 2011 quando o CREDITO IMOBILIÁRIO começou a ser dificultado as mesmas começaram a recuar o investimento e atualmente fecharam. A manobra de se pedir falência ou concordata está mais ligada a prazos para se receber dos bancos o que já foi negociado, do que uma falência por má gestão ou insolência. A construtora Lider sitada no artigo e na reportagem, tem uma excelente reputação isso enquanto a sua constituição era familiar ao ser vendida para uma empresa paulista a mesma foi liquidada para entrada de outra no mercado, o mesmo ocorreu com ASA construtora popular e outras. Comprar um imóvel na planta é seguro e rentável, desde de que o empreendimento seja edificado no sistema ASSOCIATIVO e com assinatura do financiamento já no inicio das obras, pois bancos como a Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil fazem a gestão do recurso acompanhando o desenvolvimento da obra em conjunto com o seguro de obra que garante a entrega do imóvel em caso de falência da construtora e quitação do financiamento na falta ou invalidez do mutuário.
    Se você pretende investir para obter lucro na revenda este é o melhor momento, as construtoras estão deixando de produzir em função das incertezas da continuidade dos programas habitacionais em função dos escândalos financeiros e mudança de governo. Em Outubro de 2013 a Caixa assustou o mercado imobiliário ao retirar a tabela PRICE do sistema de financiamento habitacional e sob muita pressão a retornou mas com varia restrições, uma delas é a percentual de financiamento que antes era de 90% nesta modalidade e caiu para 80% e em muitos casos só tem aprovado efetivamente 70%, dificultado a aquisição do imóvel por parte do comprador com renda inferior a R$ 5 mil reais.A consequência será a diminuição na produção de imóveis residenciais por parte das construtoras,forçando uma estabilidade dos preços e ou aumento em função da oferta, isso já ocorreu em Belo Horizonte nos anos de 2000 á 2004 com o mercado de salas comerciais, onde o preço de venda na época não atraia a produção.

    Se for sua primeira moradia corra antes que o credito acabe!

    O que nos preocupa no momento.

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